上海新房市场自去年以来，一直都是热情高涨。尤其是市中心的盘，基本都是“一房难求”的态势。2021年以来，市区楼盘的供应量也是数量骤减。尤其是在寸土寸金的市中心，总价在1000万出头的项目更是市场上的稀缺品。 在第四批集中供应新房中，总价在1000万上下的高层项目仅有宝珀公寓可选，不过在年底前，预计还有6个同价位的市中心新房待入市，笔者带大家一起来实探这些新盘。 宝珀公寓 首先来看第四批入市的宝珀公寓，项目位于静安西藏北路板块，项目的售楼处并未开放，目前仅开放了一个城市展厅，位于四川北路商圈的壹丰广场1楼。
公开文件显示，项目本次推出299套约89-128平精装2-3房，均价11.2万/平。从展厅获悉，89平小户型主要位于最高的3号楼和2号楼，而大户型主要集中在最前排的1号楼，楼盘预计于2023年10月交房。 另据获悉，项目样板间已经开放，验资后可参观。项目配置了日本大金中央空调、德国威能地暖。洗碗机用的是德国MIELE品牌，橱柜意大利威乃达，洗涤盆、龙头都是高仪的，还有博世冰箱。 展厅的工作人员透露，宝珀公寓预计在9月中旬开启认购，目前验资客户比较多。不过从工作日现场来看，展厅内并没有客户，项目的最终表现几何我们拭目以待。 走访过程中发现，宝珀公寓位于四川北路板块，周边的交通、商业、学校和医疗配套都不错，不过由于3、4号线的特殊性，项目与其错综复杂的高架网络近在咫尺，且周边还有垃圾回收站，环境略不尽如人意。项目目前基本结构封顶，由中冶集团负责承建。
宝珀公寓施工现场
龙光天境 位于杨浦定海社区的龙光天境，预计推出105-158平3-4房，共有311套，其中主力的105平户型有270套，主要位于高区。虽然工作日现场客户不多，不过置业顾问表示周末的看房人相当多，目前已有超800组客户参与了验资，项目的样板间预计在本月下旬开放。
现场获悉，龙光天境预计会在第五批上市。在今年第一批集中供地中，定海社区出让的B3-1地块对应的房地联动价为10.8万/平，由此可见该板块内的新房价格未来将锚定在10.8万。 另据公开文件显示，该盘位于内外环之间，入围比为1:2，由此可见项目的入围门槛较此前有所降低，具体分数需等认购后才能判定。 置业顾问向笔者透露，周边的竞品主要有一街之隔的融创项目以及江浦街道的仁恒项目。从拿地价格来看龙光天境具备一定优势，并且该项目是龙光进入上海的首个作品，因此会以较高规格打造，具体装修标准目前还未出炉。
龙光天境施工现场实拍 从现场来看，龙光天境正处于建设阶段，部分楼栋已经建到6层，有的则刚处于起步阶段。
保利天汇 位于杨浦内环内的保利天汇上一期开盘价格在10.99万/平，从售楼处获悉，项目已经提交价格审核，预计会在第五批入市，认购价格较此前或有小幅上调，但幅度不大。 项目二期待推出最后5、6、7三栋楼，也是本案的收官之作，共计308套100平3房和138平4房，主力户型的100平3房共有291套，预计千万出头的价格就可以入手。
项目沙盘
具体分布图 从现场来看，工作日有2组客户在看房。置业顾问向笔者透露，项目的到访客户较多，大客流主要集中在周末。 公开装修标准显示，保利天汇三大件为大金中央空调、威能地暖及兰舍的新风系统。厨房用品以博世为主。卫生间使用的是唯宝的台盆和马桶，龙头则是高仪，总体来看品牌定位属于中高端。
项目位于杨浦内环内，靠近北外滩，从位置上来看也比较有优势。若不出意料，入围比扩围后，保利天汇依然有很大概率触发较高积分。
保利天汇施工现场
苏河望 位于普陀内环旁的苏河望预计在第五批上市，项目的城市展厅已经开放，位于融创精彩天地内。从置业顾问处获悉，样板间预计也将在月底开放，目前周末的参观客户较多。
苏河望主推的是99-150平3-4房，共693套房源一次全开。其中，99平三房603套、150平4房仅有90套，主要以1000万左右的三房为主。由于体量较大，因此千万预算的购房者有较高的入围机会。 苏河望由融创和建发合作开发，定位新中式风格的作品。项目距离内环仅数百米，交通便利有3、4、7号线三条轨交覆盖。该盘紧邻此前入市的宝华城市之星，成熟生活配套几乎共享。
瑞虹新城·臻庭 瑞虹新城的收官之作——瑞虹新城·臻庭预计会在近期入市。项目将推出约90-173平2-4房，约609套全新精装住宅，由5栋22-31层高层住宅和2栋商业用房组成，其中1号楼15-22层，2号楼25-26层，3-5号楼均为31层。
项目最小的90平户型，同样千万出头就有机会上车。从置业顾问处获悉，臻庭预计在10月开启认购，大概率会进入第五批房源名单。 值得一提的是，项目周边18万方的大型商业体量——瑞虹天地太阳宫，将于9月19日正式开业。
太阳宫实拍
仁恒海上源 此外，杨浦区和虹口区有2个项目传闻会在第五批名单中，但在走访后了解到，这两个项目还尚不确定是否会在第五批入市。 先来看位于杨浦的仁恒海上源，置业顾问表示，项目在第四批上报13万的价格并未获批，第五批会调整报价再次尝试，但能否通过价格审批不得而知，其还透露项目不排除会在明年入市。
仁恒海上源社区的体量比较大，共计1171套房源，第一批入市的是约77-271平2-5房，共305套，分别位于 8 、11、 13和 14号楼这四栋楼。项目主要以大户型为主，面向的客群也是区域改善型客户为主，80平及以下的小户型仅80余套，全部位于14号楼。
第一批入市项目分布图 笔者在现场看到，项目首开的四栋楼即将建设完成，楼栋排布规整且楼间距较近。目前海上源仅开放了临时展厅，售楼处和样板间均未开放，具体时间待定。
仁恒海上源实景图
招商外滩玺 虹口的招商外滩玺未来将推出85-178平2-4房户型，总共426套房源。项目分两期开发，户型很多样并以中小面积为主，其中85平小户型预计会在千万出头的价格。 网传项目售楼处位于世纪大道1192号世纪汇广场，不过笔者并未找到售楼处具体位置，案场电话也处于无人接听状态。同样来自网传消息，本案社保系数为0.21，具体以官方公布信息为准。 整体来看，周边的配套很成熟，交通则有3、4、10和12号线多条轨交。对于高端型首次置业或置换型改善群体而言值得关注。 目前尚不明确招商外滩玺是否会在第五批入市，不过从施工现场来看，项目正在快速建设中，部分楼栋即将主体结构封顶。
招商外滩玺实拍 结语 笔者本次走访中的楼盘均提出了验资看样板房的硬性要求。当然每个项目的验资金额是由售楼处决定，部分项目以首套和二套作为认定标准，例如首套房验资为400万，二套房验资为800万。预约客户可以参观售楼处及沙盘，而验资后方可参观样板间或已成为“行业潜规则”。 总体来看，年底前市中心小户型可选房源还是比较充沛的，对于预算仅千万出头的购房者而言，今年或是上车市中心的好机会。 若这些房源密集入市，入围的机会也会更大，建议准备在市中心置业的购房者充分了解项目情况，提前做好买房规划。 |
名表回收网手机版
