在一线市场效劳客户的时分，我常发现，有些客户的需求是十分明白的，但有些客户的需求是不明白的，不只总是提出既要又要还要，关键是他自己并不知道自己是需求不明白的。 其实，买房过程中，首要重要的事情，是明白需求。 假如没有弄分明需求就去买房，踩坑的概率会很大，花半辈子的财富，买下半辈子的遗憾，得不偿失。 在上海买房，首先要把自己的客户画像分分明，是刚需，还是改善型，还是享用型。 01 刚需群体 刚需里普通占比较大的都是新上海人，由于老上海人大多自身就有房子，要买房都是置换起步；而刚需求从头打怪升级，集齐老家的六个钱包，在上海买第一套房子。 他们大多刚刚社保满五年，或者刚刚拿到上海户口。这类群体，大多都是十分纠结的；由于大多他们都抓不住自己的中心需求，十分容易因小失大。 好比我当年的大学同窗，在上海买了他人生中的第一套房子。那时分恰逢上海楼市大涨前夜，市面上的房源十分十分少；最终他居然买了一套李子园的老破小六楼。
当时他的想法是，反正自己还年轻，房价只需低价就能够了，六楼也无所谓，目前也能爬得动。 而最近随着孩子的出生，丈母娘过来照顾，明显开端觉得六楼的房子有多么不便。 我大学同窗很明显，以为他的需求是“低价就行”，次品硬伤都能接受；其实不然，他的真实需求是会随着成家立业而改动的。要卖的时分呢？发现只能笋进笋出，也赚不到多少钱。 所以关于刚需上车群体来说，买房最重要的还是要抓住中心需求。有些需求是能够放弃的，但有些需求其实实质上是硬需求。 像好楼层、好位置、好户型、好板块这些条件基本上都不能放弃，放弃其中一个可能都会变成硬伤房； 而配套，学区，车位等，在刚需上车层面，相较于房子自身就能够恰当取舍。 很多人在买第一套房的时分其实买得并不好，他们都会由于贪低价，去买硬伤房，或者远郊一手。 我们年前还在公司里开过玩笑，似乎每个人在上海买的第一套房，都是老破小六楼。住得不温馨，忍耐几年，回头置换的时分也发现很难卖。
所以会有人说，大部分人买第一套房都有踩坑阅历。上海的楼市自身就是一个信息错误称的市场，从小白升级到熟手，都是需求付出长大代价。 02 置换群体 置换刚需是上海买房群体里的主力军，无论是新上海还是老上海家庭，特别是有一套自住的，基本上都会有置换需求。由于自身只需有房，都会成为置换的资本。据统计，平均每6-8年，居民都会置换改善自己的寓居条件。 这类客户群体大多都是家庭单位，年龄在35-45岁之间，有一定的寓居需求，例如三房、学区等； 一方面，孩子出生之后，原本的小房子就不够住了；另一方面，随着孩子长大，有上学需求，要买一套带有学区属性的房子。 由于之前寓居的房子环境和条件各方面都不够好，所以改善对条件都有请求；至少小区环境要更好，寓居也要更温馨，楼层各方面都有需求，车位和学区就更不用说了，能够说，是依照六边形战士的规范来选房。 但是以目前上海房价体系来看，六边形战士产品至少也要1300万以上；假如放开地段维度，郊区也要1000万左右。
在分化性行情前提下，这样的产品的涨幅是最好的。在行情好的时分，房子总价基数大，涨幅高，这种状况是十分容易让中产改善呈现选品断层的；刚需产品卖不上价，看得上的房子涨的猛。 但是当下的上海楼市相对比较平稳，是十分合适上车和置换改善的好机遇。不只市面上房源多，大家能够慢慢选择好房；以至在市场上还能捡到笋盘好房，这是中产改善住房容易的时辰了。 03 享用型需求 享用型这类相对来说是小众群体，占比十分十分低； 他们基本上都是完成了财务自由的胜利人士，买的房子基本上都是市区的高端大平层或者近郊小别墅，这类产品曾经远远不是我们普通人能够触及的，属于享用级别的需求。
上海的目前成交量来看，高于2000万的房子成交，全年差未几也只需1500套左右。 另外，还有一部分人喜欢打肿脸充胖子，买不起上海真正的豪宅大平层，而去买一些远郊小别墅，或者环沪小别墅。这样的操作均不倡议，固然满足了面子需求，但其实只是踩了另外一个坑。 以上就是大致的需求类型。你买房时，真正的需求是什么？欢送把想法写在评论区。 |
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