近日，戴德梁行发布了2022年广州房地产市场回想及瞻望讲演。 讲演显现，受本土疫情及全球不明朗要素的多重影响，广州写字楼及批发市场生动度降低，写字楼及批发市场租金及空置率双双承压，但是随着防疫措施的放开调整，市场展示出积极信号，估量经过2023年第一季度的调整期，将在二、三季度重归生动。大宗买卖市场方面，2022年投资者坚持审慎的投资态度，全年广州商业房地产市场共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比降落约14.7%。其中，内资占绝对主力，办公、研发办公占比继续加大，自用买家占比过半。估量在2023年，市场自信心将逐步恢复，自用买家持续发力的同时，外资买家有望回归。就整个房地产行业而言，其重心已由增量开发向存量运营转移，业态创新、调整业务结构等将是房地产未来的重点探求方向。 甲级写字楼市场 新增供给持续放量，市场范围突破新高 2022年，广州甲级写字楼全年新增供给约为41.7万平方米，供给量与去年基本持平。其中超越八成的新项目位于琶洲商务区，市场范围突破600万平方米。一些原计划于年内入市的项目因疫情影响而推迟托付，或令明年供给量抵达新高。 年内需求节拍放缓，张望心情明显 与去年相比，今年在疫情的多轮冲击与复杂的宏观环境下，广州甲级写字楼市场需求明显降落。上下半年市场表示呈现分化。上半年市场需求持续了去年较为生动的态势，进入下半年，由于疫情在国内多个城市重复，抵消费生活产生影响，多数企业在业务扩张与办公租赁决策上表示谨慎。叠加年末爆发的本土疫情带来的负面影响，甲级写字楼的来访量和成交生动度显著降落，全年录得净吸纳量为负值，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体张望心情浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。
业主灵活调整战略，积极应对市场变更 固然防疫措施调整为后市展开带来积极信号，但思索到办公需求的回暖有赖于企业自信心的回归，在宏观经济全面复苏的信号愈加明白之前，多数业主方继续下调租金预期。2022年四季度甲级写字楼录得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比降落超越5%。除了下调租金预期，业主方在装修及起租日等商务条款的灵活度上也有所调整。一些项目还提出增加佣金或内部奖励等鼓舞计划，希冀经过调动办公租赁人员的工作积极性来推进成交。
专业效劳业引领年内成交 需求方面，传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定，专业效劳业、TMT及金融业依旧作为三大主力引领市场成交，全年贡献了近七成的成交面积。其中，专业效劳与金融业与去年相比需求有所扩展，成交占比同比分别扩展15.1和1.2个百分点。复杂的市场环境下，企业对会计、审计、税务、法律等专业效劳的需求有所上升，推进行业业务扩张，一些机构在华南增设新的停业点或扩展现有办公空间。另外，疫情对保险效劳、医疗健康等行业也产生推进作用，令其办公需求持续上升。IT行业仍坚持生动，但业务增长速度有所放缓。同时，房地产行业受宏观政策调控影响，业务收缩，招致需求逐年降落。
未来瞻望：经济预期的改善是推进市场回暖的关键 瞻望明年，国际金融城有望迎来第一批优质物业的托付运用，未来供给的向东延伸将推进广州甲级写字楼市场构成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的应战。对此，戴德梁行研讨院副院长、华南及华中区研讨部董事张晓端表示：“随着政府对疫情防控措施的优化和调整，消费、运营、消费活动陆续恢复正常次序，更多实体行业的展开自信心有望得到修复。估量经过第一季度的调整，市场生机将在二、三季度逐步回归，这也将成为后续推进物业市场需求回暖的重要驱动力。” 优质批发市场 线下消费场景受限，批发市场承压 2022年，广州新增优质购物中心36万平方米，推进全市总存量突破500万平方米。固然新项目较好的开业率对周边区域的商业氛围有一定带动作用，但由于年内疫情重复，政府采取分级分类的疫情防控措施，使得各区运营活动及消费者出行遭到限制。在广州批发市场承压的环境下，中心商圈的优质项目因其较强的韧性，区域租金坚持温和上涨趋向，带动全市平均租金水平较去年同期微升0.6%至人民币每月每平方米746.1元。其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超越5%；而非中心商圈由于遭到管控的时间较长，租金水平降落幅度较大，如白云和番禺商圈租金分别降落5.0%和0.9%。
空置增加促使购物中心积极调改 由于年内疫情重复，线下运营活动遭到管控，令购物中心客流量遭到庞大影响。12月，固然运营性场所在防疫管控措施优化下恢复正常次序，但消费生机与市场需求的全面复苏依旧需求一段时间。全市空置率同比上升2.7个百分点至7.4%，各商圈空置率均有不同水平上涨，其中番禺和白云商圈受疫情影响较大，空置率上涨幅度明显，分别上升4.2和2.6个百分点。四季度末察看到一些购物中心在防疫措施优化后，积极筹备主题活动和规划调整来推进客流量的上升。 新能源汽车和珠宝首饰品类需求生动 由于消费市场承压，品牌端在业务扩张与租赁决策方面愈加谨慎，张望心情浓厚，全年新开及待开业门店的数量相比去年有所减少。业态方面，新能源汽车由于遭到政策扶持与投资者喜欢，持续积极规划线下门店。1-11月份，据广州市统计局，新能源汽车批发总额同比增长超越 90%，销售的增长是品牌扩张的动力。据戴德梁行研讨部监测数据显现，全年全市优质购物中心有近35家新能源汽车门店新开或行将开业。与此同时，珠宝首饰因具备消费与投资的双重属性而在后疫情时期遭到消费者的关注，婚戒品牌 i-primo广州首店、手表品牌真力时广州首店均于年内开业。线下店是该类业态的重要销售渠道，这也成为品牌方仍积极在购物中心规划门店的主要要素。 区域分化仍持续，中心商圈领跑全市 中心商圈依旧是宏观环境承压之下品牌选址的首要选择，本年度超越45%的新开及行将开业店铺位于中心商圈，其中，超越半数位于体育中心商圈。对此，戴德梁行广州商业地产部主管及高级董事冼嘉曦表示：“疫情促使批发市场两极分化加剧，中心商圈优质购物中心的地段优势得到放大，其品牌效应和虹吸作用增强。此外，自疫情发作至今，体育中心商圈内有近七成项目对品牌及业态规划中止过较大调整，例如积极引入首店、潮流品牌、国际朴素品牌等，或重新调整业态规划与面积，这对中心区域的租金水平也有较大拉动作用。”
未来瞻望 疫情对在建项目的树立和招商进度产生影响，部分原定于年内开业的购物中心推迟了入市计划。2023年，广州优质批发市场将迎来新一轮的供给高峰，估量有近67万平方米的新增供给将陆续入市，其中88.7%散布在非中心商圈，推进广州商业幅员不时扩展。短期内，由于市场仍处于防疫措施优化后的过渡阶段，估量批发市场张望心情仍将持续，叠加未来新增供给放量的影响，批发市场租金及空置率或将双双承压。但是，估量从明年二季度开端，消费活动将逐步恢复，带动租赁需求回暖，市场将再迎曙光。 大宗买卖市场 受疫情影响，成交额回落，投资者投资态度审慎 2022年全年广州商业房地产大宗买卖共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比降落约14.7%，较近6年平均成交额（约211亿元）也略低。其中一季度成交额超越90亿元，均是2021年已敲定的买卖，未能真实反映投资者的心情，后三个季度的成交额接近110亿元，其中约有30亿元是因以物抵债而发作的产权转移，主动买卖仅约80亿元，投资者依旧坚持审慎的投资态度。
办公、研发办公占比继续加大，自用买家占比过半 办公含研发办公物业依旧是最受投资者喜欢的物业类型，2022年办公类物业成交额占比达65%，而办公类别成交额中51%为自用买家置办物业作为总部/区域总部办公之用，如安定洋保险购入粤海金融中心T1座、九毛九集团董事长购入广州国金天地项目部分楼层、利口福集团（广州酒家）购入广州信息港D座等。近年金融、TMT、餐饮、物流等范畴的企业办公场所需求增加，其置办力较强，逐步成为大宗买卖市场主力军之一。 另外，酒店及公寓的关注度比去年有所上升；商业物业方面，因受疫情影响仍较大，投资者明显放缓了进场的步伐。
内资占绝对主力 从资金来源看，2022年全年成交额中95%是由内资买家完成，仅有一宗买卖是来源来自于外资投资者。一方面是由于疫情重复，限制外地投资者来穗中止投资活动，另一方面，受近两年房地产市场调整、经济预期不明朗、汇率变动等要素影响，外资投资者决策周期拉长，致使外资比例有所降落。
未来瞻望 市场自信心逐步恢复，自用买家将持续发力，外资买家有望回归 疫情防控政策调整，跨境、跨地域差旅限制进一步放松，有助于经济活动包含投资活动复苏；同步，国度在年底相继出台利好房地产行业政策，从供给端与需求端给予强有力的支持，预期后续更强配套政策也将逐步发布，地产行业有望加速修复，投资者自信心已在逐步重建。后疫情时期，地产行业也将洗尽铅华，未来增长性是显著的，估量2023年自用买家将持续发力，外资买家有望回归。 未来房地产市场的变更与趋向 随同着本轮楼市下行，中国的房地产行业进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显。另一方面，未来城镇化进程逐步放缓、增量开发树立的占比逐步减小，城市群、都市圈的展开格局变更等现象都将令传统的房地产展开方式面临应战。 戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，在此背景下，业内几大趋向值得关注。首先是与产业相分离的展开方式正在成为主流。产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济展开过程中，产业地产运营商经过自身资源优势、招商引进或孵化企业、产业，树立行业展开基础，并促进构成产业汇集的优势，在带动就业的同时进步消费效率、提升城市竞争力的中心。关于广州这一坚持“产业第一、制造业立市”的城市而言，这一趋向更为凸显。同时，随着房地产逐步由增量市场转向存量市场时，“开发+大资管”方式也异军突起，依托于成熟的运营管理阅历，以轻资产方式输出商管效劳，在投资管理、物业管理、代建等方面，专业的运营团队有助于项目持续取得较高收益从而收获增长曲线。最后，城市更新与存量应用，仍是当下行业的焦点。从今年9月广州发布城市更新五个指引来看，城市更新将在更为理性的框架内有序中止。未来，城市更新仍是开发商获取热点城市优质地块重要渠道之一，也是存量土地再应用的重要方式。关于大量闲置的非寓居存量房屋而言，经过改造、活化来进步存量物业的应用率及价值仍将成为未来行业的重点展开方向。 |
名表回收网手机版
