文/徐妍 就2022年的市场环境和宏观形势而言，选择有质量的展开不失为一种明智的选择。 “追求范围的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。”曾经在2021年中止大范围行业规划的碧桂园效劳，在2022年上半年就明白表示要终了大范围收并购动作，其首席财务官在当年中期业绩发布会上表示追求范围已不是重点。 据公开资料、克而瑞物管整理的数据显现，2022年上市物业企业披露的收并购金额为106.09亿元，较2021年355.88亿元的总收并购金额大幅降落，不外依旧高于2022年和2019年94.3亿元、64.04亿元的年度收并购总金额。 在2022年的物业企业收并购江湖中，表示最强劲的非华润万象生活莫属，2022年1月5日、20日，华润万象生活连续达成对禹洲物业和中南效劳的100%权益收购，对价分别为10.58亿元和24.85亿元；同年4月25日 ，华润万象生活又收购了四川九洲千城物业50%的股权，对价买卖额3343.9万元；同年9月28日，华润万象生活最终拿下祥生活，耗资10.37亿元。这四笔收并购买卖总金额超越了46亿元，也让华润万象生活成为2022年当之无愧的“并购王”。 不外，稳居行业在管面积龙头位置的碧桂园效劳，固然在过去的一年没有频繁出手，却依旧仰仗2022年11月收购中梁物业93.76%股权时，双方厘定的不高于31.29亿元的代价，达成了2022年上市物业企业收并购买卖金额最高的订单。 “跑马圈地”不再 物企更注重有质量展开 2020年、2021年是物业企业展开的“风口期”，上市物业企业也得到了资本市场和房地产上下产业链史无前例的关注。基于这一背景，上市物业企业纷繁为范围展开“跑马圈地”，开启大鱼吃小鱼的行业收并购竞赛。 不外，到了2022年，史无前例的房地产行业“寒冬”来临，物业板块也遭遇的估值回调和展开增速放缓。 来自克而瑞物管的数据显现，2022年物业企业在管面积增速普遍坚持在30%~50%之间，部分企业增速设定以至超越50%，企业范围拓展压力庞大，收并购成为企业范围增长的重要方式之一。2021年上市物业企业披露收购事项53起，累计披露买卖金额355.88亿元，2022年企业并购趋缓，上市物业企业累计披露并购买卖53起，披露买卖金额106.09亿元，不到2021年全年金额的三成。 不外，从并购特性来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园效劳收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南效劳、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业范畴的竞争力；合景悠活收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的规划。 在数据之外，值得关注的是，多家物业企业已不再将高增长作为第一展开目的，雅生活效劳、旭辉永升效劳等也明白表态不会再中止大范围的收并购计划，拼速度、拼范围的“跑马圈地”时期显然曾经过去，更多的企业将质量展开放在范围展开之上，其中世茂效劳2021年曾以“有质量，高增长”为展开目的，2022年则把展开目的定义为“高质量增长”。 央企国企并购加速 年度买卖金额达59.3亿元 当热潮退避，物业板块估值回归理性之际，央企国企背景的物业企业以及商管类物业企业在收并购阵线上表示的更为稳健。 克而瑞物管数据显现，2022年央企国企收并购加速，年度收并购买卖金额高达59.3亿元，占比行业总并购金额的56%。招商积余动作频繁，央企国企已然成为并购市场的主力军，新晋“并购王”华润万象生活更是在前三季度将禹州物业、中南效劳、祥生物业3家递表物业企业收入囊中。 细致来看，2022年，中海物业、华润万象生活、招商积余、金茂效劳、京城佳业5家央企国企上市物业企业，共发起了9笔收并购买卖；2022年上半年刚完成上市的金茂效劳，经过北交所的公开挂牌程序，以4.5亿元投得了首创置业旗下首置物业100%股权；招商积余也在收并购市场表示尤为生动，2022年6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权，6月27日，招商积余又经过注资的方式，间接纳购了深圳市汇勤物业管理65%的股权，总代价4.36亿元。 为保障现金流 部分物企换股收并购 相比物业企业间的现金收购事情，2022年11月，第一效劳控股收购世纪金源效劳股权是经过配发股份而抵达换股收购，在行业整表示金流吃紧的当下，这种特殊的收购方式也引发了一定的关注。 2022年11月21日晚间，第一效劳控股有限公司公告称，拟以配发2.64亿股的方式收购世纪金源效劳8%已发行股本。 公告称，公司作为买方在11月21日和卖方世纪金源效劳集团签署了协议，买方将经过公司0.68港元/股的价钱向卖方发行及配发共计2.64亿股股份的方式收购其公司8%的已发行股份，总代价约为1.63亿元（约1.795亿港元）。发行价每股代价股份0.68港元，较2022年11月18日的收市价每股股份0.63港元溢价约7.94%，代价股份占扩展后股本约20.88%。 应用相互换股的方式中止的收并购曾有前例。此前，万物云曾向阳光城增发4.8%股份换股收购了阳光城100%的股份。 在一些行业人士看来，这种相互持股的收并购案件能够助力买卖双方企业拓宽业务范围，同时为买方保存了充足的现金流，但也会招致买方股权被稀释。 |
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