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似乎并不需要等待市场回调，在部分房地产市场过热的二线城市，地方政府已经开始对楼市发出调控干预的信号。就在最近几天，近期行情热度与南京不相上下的苏州合肥两城市，已相继传出调控风声，而南京楼市也是一时间传言四起，二线城市启动新一轮楼市调控的态势似乎也渐趋明朗化。
苏州：昨突然撤销5幅土地出让 传即将推限购政策 据最新报道，5月17日下午苏州市政府举行了例行会议，主题就是稳定房地产工作，业内传出的消息称，此次会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。
同一天，苏州市国土局官方网站对外发布公告，暂缓出让位于相城区、姑苏区和高新区的5幅地块。这批土地于4月20日挂牌，已吸引了不少开发商的目光。
统计显示，今年以来苏州土地成交楼面价在1.5万元/平方米以上的地块共9幅，大部分集中于姑苏区和相城区。今年4月初，苏州地区的土地市场引起了全国地产商的瞩目，超40家房企角逐苏州的13块土地(苏州姑苏区、吴中区、相城区、高新区)。两天时间，土地的拍卖金额高达250亿元以上。其中，苏地2016-WG-2号景德路南地块拍出两日最高楼面价，为28761元/平方米；苏地2016-WG-6号吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧地块拍出两日最高成交额40.39亿元;苏地2016-WG-14号科技城地块拍出两日最高溢价率，溢价率318.85%。
一位当地开发商人士证实称，苏州确实将即将限购，而另有开发商则表示“并未听说马上执行”。但苏州多位地产业内人士也表示，苏州限购是大概率事件，政府将适当温和收紧，从撤销高价地就可看出政府调控市场的决心。同时也有业内人士认为，限购政策是一个储备方案，是否出台政府也还需权衡再做决定。还有业内消息称，苏州市政府有意要房企先放下拿地念头，否则市场继续疯狂，大部分房企更没有机会拿地。上述暂停出让的地块，有可能等政策出台之后，市场有所冷却了才重新推出。 市场热度 苏州当地统计显示，2016年4月苏州全市商品房成交9119套，环比减少29.23%，同比增加7.61%。其中住宅成交6482套，环比减少32.80%。而在此之前的3月份苏州楼市共计成交12889套房源，环比增幅117.79%；同比增幅85.21%；其中住宅类房源共计成交9650套，环比增幅98.27%。
而在成交量下跌的情况下，住宅成交均价却呈现了上涨的格局。百城房价数据显示，苏州4月份新房均价14985元/㎡，环比涨幅5.49%，比南京的4.73%还要高。之前苏州已经有多个月份房价涨幅超过南京。另据业内统计，苏州5个区4月份均价环比全线上涨，涨幅最低也在1153元/㎡，最高的园区涨幅达到了3422元/㎡。
今年初苏州地产已经出现偏高的迹象，苏州工业园区湖东板块的一些项目，2015年初售价仅为14000元/平方米左右，到2016年2月达到了28500元/平方米。然而就在近期，位于吴江太湖新城的一家项目加推大平层，当天成交价在15000-16000元/㎡左右，4月时项目大平层售价高达23000元/㎡，房价爆降了9000元/㎡，这也引发市场对于苏州房价是否已经回调的猜测。不过此后又有报道称，该楼盘此次推出的户型面积大多在180㎡——190㎡。而上次推出的户型面积却在130㎡左右。另外此次的房屋户型大多是看不到湖的毛坯房，采光也极差，上次的户型却大多是湖景的精装房。此类降价有一定特殊性，未必能代表整体走势。
调控回顾 今年3月苏州市政府开始出手调控，出台了“苏十条”，规定半年内房价调高幅度不宜超过6%，一年内不宜超过12%； 四月再次出台“房八条”规范个人房贷业务。涉及严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源，杜绝“假离婚”、公平竞争等四大方面。不过从目前来看，苏州市房价限涨的效果并不明显。 合肥：房管部门公开预警楼市过热 不排除限购限贷 据报道，合肥市房地产管理局局长汪菊喜日前公开表示，如果4月出台的稳定楼市的相关政策在实施一段时间后，合肥楼市还是延续火爆态势，那么不排除会出台更严厉的措施，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购、限贷政策的重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。” 汪菊喜还表示，“去年合肥土地供应量确实比较少，但开发商拿地有一些不理性，建议开发商高价拿地时要慎重。此外，投资客也要谨慎投资合肥楼市。”他介绍说，此轮合肥房价上涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。 市场热度 合肥市房管局最新提供的数据显示，今年前4月合肥市商品房销售面积为628.58万平方米，同比增长50.07%。在国家统计局的70城房价指数中，合肥新建商品住宅价格指数2月份环比增长2.3%，涨幅仅次于深圳、南京和上海，与北京持平，而二手房价格环比涨幅6.7%，位列全国70个大中城市第一。3月份合肥新建住宅价格环比上涨4.6%，在全国70个大中城市中涨幅居第2；二手住宅环比涨幅更是高达9.3%，继续位居70个大中城市第1位。 进入2016年,合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中,6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米,溢价率都超过300%,面粉价格超过面包价格。其中,位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米,但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此,该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。
调控回顾 今年4月份合肥房管局等四部门出台《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》,明确加强住房价格监管,严格明码标价备案管理,物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。 按照合肥目前的房价备案制度,每隔3个月,开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内,房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价,需等到3个月后再行报备。开发企业在取得《商品房预售许可证》后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件,但不及时申请预售许可的项目,经督促拒不申报的,将要求开发企业现房销售。 为了规避备案制度达到涨价目的,合肥部分开发商在进入2月份后,实施了捆绑销售。而对此行为合肥市在意见中明确提出,要规范车位(库)等各类销售管理,商品住房配套规划建设的产权车位(库),须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租,不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。 此外,合肥市还提出,2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上,并实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。汪菊喜表示,“推地力度会加大很多,接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应,同时将加大商品房的供应量,保证市场房源的平稳。” 南京：网传楼市调控“紧急会议”被辟谣，此前已出台两轮政策 面对周边二线城市调控接二连三放风收紧，昨日南京楼市也是传言四起。有网传消息称，昨日晚间南京市房管部门召开紧急会议，要出台楼市调控政策。随后又有报道证实，此次会议当晚并未召开，网传消息也为谣言。不过虽然传言被辟谣，眼下似乎也并不能改变市场面对于二线城市调控有可能收紧的预期。 昨日网传小道消息截图，已被证实是谣言
在此之前，南京也经历了两轮调控政策出台，首先是2月底南京市发布总共17条的《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》（简称“宁十七条”）。主要内容有扩大有效供应量、适度调整单次上市量，供应偏紧的区域普通商品住宅单次申领销售许可的规模宜为3万平方米左右。住宅用地的供应量不低于500公顷，土地价格的溢价率达到45%的时候，调整定价方式，转为配建保障性住房建设资金和面积；打击开发商故意囤地的行为。对高价楼盘展开成本调查，指导开发企业科学合理定价，规范销售行为等。4月底南京市发改委公布《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》，其中正式提出楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。但截至目前，此前传言的限购限贷等硬性调控政策在南京楼市一直没有出台。据业内人士预计，南京楼市短期内调控政策还是会在增加有效供应、控制楼盘涨幅等方面加大力度，此前出台的相关政策年内都会一直持续，但包括限购在内直接针对需求的政策目前出台的可能性并不大。是否会有第三轮调控政策出台目前还无法确定。 其他外地城市：一线城市周边“限购”已升级 二三线城市此前并不是没有重启限购的先例，4月初廊坊市发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。根据该调控政策，非当地户籍居民家庭限购一套住房，并且首付比例不得低于30%。在此之前，廊坊市并未执行限购政策。廊坊市成为除北上广深以及三亚外今年首个新出台限购的城市。 5月5日，北京市住建委及通州区人民政府联合发布通知，明确从当日起，在通州购买商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织。居民家庭购买的通州区商务型公寓，在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。这也成为一线城市行政区域中“双限购”的先例，统计数据显示，“双限”发出后，5月第二周北京商品住宅成交1575套，成交面积17.9万平方米，环比之前一周分别减少了16%和3%，这一成交量也创造了近两个多月的新低。从5月上半月数据来看，1-15日北京商品住宅共成交3625套，成交面积38.22万平方米，相比4月同期分别减少24%、23%。 业内：二线城市调控升级渐趋明朗 “去年多轮宽松政策之后，市场需求被激活，上述二线城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在这样的市场背景下，自住需求和改善需求两股力量入市，导致上述城市频繁出现日光盘现象。张宏伟认为，苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等核心二三线城市楼市火爆，三季度或将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。张宏伟表示，在多轮救市政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，楼市需求已在去年下半年和今年上半年大量透支，下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整有可能会来临，去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也很有可能就此而止。 |
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