未办抵押登记，房产抵押有效吗？

王某与邓某是私营企业主，双方常有生意往来。2015年8月12日，由于急需用钱，邓某的服装公司向王某提出借款30万元，愿意将公司价值50万元的房产抵押给邓某，借款期为6个月，月利率为2%。邓某承诺，房产证原件由王某保管，如果到期不能还款，王某可以将房子变卖抵债。此后三个月，王某每月能收到双方约定的利息。但从第四个月开始，利息再没有按时到账。一开始，王某还没放在心上，直到联系不上邓某，才着起急来。他按着房产证上的地址找到该处房产，发现房屋已经易主。这下，王某才想到拿邓某交给他的房屋所有权证以及借款合同、抵押合同到市房产交易中心查询。结果发现，该本房产证早在今年6月已被邓某声明作废，邓某凭补发的房屋所有权证在今年10月将房屋出售给了张某，张某依法登记取得了房屋所有权。于是，王某将邓某告上了法庭。

本案涉及不动产抵押问题。不动产抵押，是指

以不动产为标的物而设定的抵押。通常企业或个人发生借款时，可以房产、车辆、机器设备等提供抵押，借款人和出借人双方到房产、车辆、工商等管理部门办理抵押物登记手续，才能保证抵押权的有效性。

本案中，服装公司作为出借人，这笔借款存在法律风险。服装公司与王某产生了借款关系，服装公司同意以房屋作抵押，并将房产证原件交给王某，但由于未办理抵押物登记手续，不产生抵押权效力，与未设定抵押的法律后果相同。根据《物权法》第187条规定，“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”即使服装公司及王某作出书面承诺，如果未按期还款可以将房子出卖抵债，也是无效的。

如果债权人在出借款项时，未依法办理抵押房屋的登记手续，可能导致债权人不能主张以房屋价值优先受偿，债权无法实现有效保障。具体存在哪些法律风险呢？具体如下：(1)产权人可能将该房产出售、转卖或赠与他人，导致该房屋过户至第三人名下。(2)产权人可能将该房屋抵押他人，并到国土局办理抵押物登记手续。(3)产权人可能因债务纠纷，导致该房屋被依法查封。