业主将房子委托给中介公司做民宿，但实际却被低价出租。西安又一家“高收低租”中介公司关门。
壹丨关门后才知道是“高收低租” 今年6月，陈女士来到西安市长安北路中贸广场15号楼A单元1607室的陕西爱彼客公寓管理有限公司（以下简称“爱彼客公司”），并与爱彼客公司签订合同，委托其对房屋出租管理。 陈女士说，当时约定每月23日，爱彼客公司给她转每月房租3100元，租期3年。 7月24日她收到了第一个月房租，8月23日，未收到房租，她联系到此前的业务员，发现对方已离职，公司座机电话也已停机。 “我找到公司后才发现没人上班，负责人也联系不上。” 8月26日上午，华商报记者来到爱彼客公司，大门紧锁，门上贴着租金催缴通知函及维权群二维码。 租金催缴通知函显示：爱彼客公司应于9月1日前交纳下期房租，但经多次联系无果，现视为自动退租同时解除合同，收回房屋并追究违约责任。 有两位房张贴的解除合同通知函，其中一份通知函写着，业主委托爱彼客公司的托管期限是两年，每月租金2600元，支付方式为月付，二次租金于2021年8月19日支付，由于爱彼客公司三日内未支付租金，按合同约定解除该合同，若公司在两日内未联系业主，将强制收房。 在公司门口，有闻讯赶来的多名租客和房东。 房东姚先生说，他与爱彼客公司7月中旬签订了合同，原本公司承诺房子做成民宿出租，每月返租2200元，按季度支付。“前几天，朋友跟我说公司关门了，我就立即报警，警方建议我更换门锁减少损失。” 赵先生是姚先生房屋的租客，他已经给爱彼客交了一年的房租及一个月押金，共计22100元，每月房租是1700元。“我们这个房子是给孙女租的，准备等她9月开学了再搬进去，房子是密码锁，之前还能打开，但这几天门突然打不开了，业务员也联系不上，我来爱彼客公司后见到房东姚先生，才知道是被换锁了，房子一天还没住呢，公司就跑了。” “我见到赵先生后才知道房子不是作为民宿，就是一般的房屋被出租，而且租客交的租金更低。”姚先生说，如果一开始就知道存在高收低租的情况，他肯定不敢把房屋委托给爱彼客公司。 截至26日下午4时许，维权群里有60人，有房东也有租客，涉及的金额约40万元。 现场多名房东和租客称，他们的转账记录都是直接转至爱彼客公司的账户，也不知道西安市住建局已经建立了住房租赁交易服务平台。 2020年10月底，西安市住建局开始推行住房租赁资金监管制度，要求“已注册的‘托管式’租赁企业应于2020年11月14日前，选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户，接受住房租赁资金监管。新注册的‘托管式’租赁企业应在注册后10个工作日内开立监管账户。” 截至7月1日，西安市已开设住房租赁资金监管账户的租赁企业有94家。在名单中未找到爱彼客公司。 8月26日下午，碑林区市场监管局一工作人员称，市民可通过12345等进行投诉，接到投诉后，他们会进行调查。 工作人员说，从8月25日开始他们已接到多起相关投诉，并已开展调查，目前确实联系不到爱彼客公司负责人，已向公安碑林分局发函，等警方找到人后，他们才能处理退租金等问题。 关于租赁企业开设资金监管账户的问题，工作人员解释说，爱彼客公司没有在平台（西安市住房租赁交易服务平台）上登记信息，根据现有的相关政策，住建部门还无法采取强制措施要求租赁企业开设资金监管账户，彻底落实该政策得有一定的过程。 贰丨租客与房东该如何共同协商？ 在本次事件中，中介公司与房东是房屋租赁关系，中介未按时交纳租金的行为，已构成合同违约行为，应根据双方签署的合同要求中介公司承担违约责任。但是，仍然要注意合同中有无约定中介公司可否转租的权利。
如果约定转租，那么房东与中介公司、中介与租客的合同均是合法有效的。 房东自作主张将租房停水停电，是否违法？ 房东、中介公司、物业管理处都没有权利把租出去的房屋停水停电。 如果把停水、停电作为逼使承租人交纳房屋租金的手段，从而达到维护自己合法权益的目的，显然不恰当。甚至一些房东或是中介、物业管理处私下换锁，也是一种过激的行为。 如果遇到发生类似事情，承租方可投诉到社区、街道通过协商、调解等法律途径来替自己维权。 发生这样的事件时，租客与房东该如何共同协商？ 房东、租客都是受害者，为了避免不必要的纷争，同时减少经济损失，也是效能优先最大化。 建议双方秉持协商和解的方式处理，如果协商处理不了，房东也可以采取诉讼的方式要求租客腾退房屋。租客可以要求中介承担违约责任。 假如中介公司涉嫌违法犯罪，租客与房东都可以报警处理。 叁丨租客与房东如何避免入坑？ 租客在租房时，需要注意的关键性问题是： 第一，遇到“高收低租”和“长租短付”，一定要慎之再慎，不要因为租金低选择长租。 第二，尽量与一手房东签订租赁合同，避免自陷法律风险。 同样，房东在出租房源时，也应尽量选择资质良好、口碑实力俱佳的中介公司居间介绍，尽量避免委托第三方收取租金的代管模式，对于高价收房的公司更应提高警惕。
实践中，房东和中介之间往往会出现以下几种法律关系： 1、中介（居间）服务关系。即中介仅仅促成租赁合同的签订，向房东收取中介费，租客的租金直接付给房东； 2、委托出租关系。即房东和中介签订委托出租协议，授权中介以房东名义出租房屋和签订租赁合同，中介收取服务费，租金付给房东或者中介； 3、转租关系（较为少见，多发生于个人中介）。即中介从房东处低价租赁房屋，随后高价出租，收取租金差。 对于前述三类常见的法律关系，建议房东尽量采取第一种方式出租房屋，能够有效避免中介卷钱跑路的情形发生。 再次，租客在签订租赁合同时，一定要仔细审查租赁合同的主体和内容。 一般来说，规范的中介房屋租赁合同大致具有以下几个特征： 1、甲、乙双方分别是房东和租客，中介仅充当居间服务者，往往作为丙方； 2、中介的权利和义务在合同中一并载明； 3、租客的租金、物业费、水电费、能源费等费用均直接支付给房东，中介仅向房东收取中介费； 4、落款签章处，房东、租客、中介均签字或盖章。 最后，租客在通过中介租房时，应当尽量绕开中介，直接与房东形成法律关系，这样可以有效避免中介卷钱跑路的风险。 |
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