万国置地总裁史锐雪:海外置业黄金时代已到来

另外一个，从服务本身的理念来讲，我们是给客户提供终身制的服务，客户从签约再到海外置业全流程相关的所有问题都应该由我们解决，包括二次资产配置，再包括房产的出售出租变现都是接下来发展的主要方向。昨天我们也跟一些金融机构沟通过，他们也非常有兴趣把我们的海外房产项目资本化和金融化，在中国市场变成金融产品推给中国客户，我们接下来最大的发展方向是转向资产管理和财富管理这一块。

【主持人】：您刚刚所说金融和资产是如何运转的？

【史锐雪】：很多项目都是可以做成金融产品的，比如像我们即将在20号左右开盘的项目，在美国加州洛杉矶旁边的棕榈泉，有一个酒店式公寓的项目，这个酒店式公寓的项目在给客户推荐的时候，没有把这个项目单纯做成房产的项目推荐。因为这个项目本身是40万美金，我们考虑怎么样利用银行杠杆？这个项目因为是酒店式公寓项目，给20年的包租，这个对客户来讲非常诱惑力，有酒店式管理就不需要管物业、税、清洁、维修这些事情，同时回报率非常高，是客户买房房价的15%，年化15%的收益对于很多客户来讲非常高。

我们建议客户利用银行杠杆，也就是说去银行做贷款，贷60%出来，利率只有4%，只需要首付14%大概一百万人民币左右，收益是每年整个房价的15%也就是六万美金，其实去掉银行贷款大概平均每年的回报率达到30%，这个在房产投资领域来讲已经是非常非常高的回报，但是对于客户来讲其实它就是一个金融产品，但是它有房产作为抵押，这是一个非常安全的投资方式。

除此之外，为了能够让客户心里更踏实，我们又去跟开发商谈，让开发商给客户一个回购机制。因为客户买房最担心的是两个问题，一个租不出去一个卖不出去，刚才我们也解决了租不出去的问题，现在是酒店帮你把这个房子租出去，成为你稳定的回报。从卖不出去的角度，开发商提供了一个回购政策，五年十年十五年二十年，开发商用不同的条件进行回购，解决了客户对于卖不出去这个房子的担忧，实际上这个项目整体来讲虽然它是依托于海外房产的平台，但是实际上它是一个投资理财产品。接下来我们的项目将以这类项目为主，可以让客户通过投资稳健的房产来获得非常高的固定回报。

【主持人】：海外置业的风险如何把控？

【史锐雪】：这个问题经常有客户会问到，我们不要忘了一个本质，客户买的是房子，即使买了北京的一套房子，那么没有人会去管你的出租出售，本身我们推荐你首先买的是一套房子，再用这套房子来赚钱，如果这套房子不赚钱了，像在最恶劣的经济环境下确实存在着没有人履行，可能酒店的收益不好，也许会有这种想法。但是那个房子是在那儿的，那是你的房子，那个房子不再赚钱了，但是不会出现血本无归的情况，这个是不可能的，这个房子是客户名下的房产。

【主持人】：现在是一个去海外进行投资的良好时机吗？

【史锐雪】：现在是最好的时机，第一从汇率方面考量，近期通过新闻媒体也好还有各方面的财经报道也好，可以看出人民币对美元的汇率美元已经涨幅大概超过10%，高盛的预期是，未来三年美元兑人民币的汇率超过30%很正常，现在很多人都开始着手配备美元资产，我们向客户推荐的海外房产其实就是在帮助客户做美元资产配置。

海外房产有着非常多的先天优势，首先它的法制安全，西方国家建立私人财产神圣不可侵犯这样一个理念，房产全部都是永久产权，这个对于客户的吸引力很大，因为要考虑你财富的传承度。另外，银行的贷款政策是非常非常有优势的，比如加拿大的贷款利率只有2%，澳洲和英国基本上贷款利率4%左右，像美国基本上我们的客户也能够拿到4%左右的贷款，我们会建议客户应用这些比较好的银行杠杆去做你的资产配置，除此之外，国外的开发商房产有一个很好的优势是它的空置率非常低，比如像伦敦的市场可以说基本上是全球流通性最高的市场，也就是说你的房子挂出去可能几天之内就可以卖掉，这个对于客户来讲你的变现空间高，对于你将来的财富累计是一个很重要的因素。其实把这些因素加在一起来讲，我们认为现在是进入海外房产购房非常好的阶段，并且对于中产阶级以上的人群来讲是一个势在必行的考量。

【主持人】：万国如何帮高净值人群规避海外置业带来的风险？

【史锐雪】：第一，法律的风险，确实存在着海外国家的法律体系和大陆体系是完全不同的情况，另外一方面是语言上的沟通问题，可能我们很多客户对于一些国家的文件有语言上的障碍，这个间接证明所有有海外房产置业需求的客户必须找到一个非常非常值得信任的机构，像我们万国置地在帮客户推荐每套房产的时候，都会请专业律师，会在国外给客户请一个专业律师，国外监管机构给客户请到专业律师，保证客户买到的房产法律方面没有任何问题。还有售后服务方面，客户常年不在国外，后期房子出现或大或小的一些问题，对于客户是有一定的影响，这些事情都会帮客户解决。客户担心的一个是法律问题，一个售后服务是否有人托管的问题，我们都会在万国置地服务体系中帮客户解决掉。

【主持人】：具体来说，万国置地有哪些服务体系？如何收取费用？

【史锐雪】：前期对所有开发商的项目包括二手房项目做详尽的尽职调查，确认这个项目在法律上没有任何问题，不会出现一房二卖、产权纠纷、债务纠纷等问题，才会推荐给客户，我们推荐给客户的项目都是经过法律顾问进行过尽职调查的项目，不会出现任何纠纷。

步骤方面，首先客户向咨询顾问进行咨询，我们的咨询顾问会根据客户的需求进行方案的匹配，会给客户提供比较合适他的这些房产资源，客户觉得没有问题，考虑到去国外考察，那么我们会有专门的考察陪同的同事去陪客户现场看房讲解并协助他去同开发商进行一些交流。这个过程之后进入到购房流程，订房之后是转款，转款相对来说也是蛮复杂的过程，中国有外汇管制，所以我们会有专业的工作人员帮客户制订整体的转款方案，之后是签约，签约流程由律师陪同。签约完毕进入到正常的购房流程，如果是期房的话我们就等，到了适当的情况我们的客服人员会跟客户随时跟进，交房之前我们的客服人员也会提前跟客户做很多大量沟通，基本沟通都是在律师、开发商和客户几方之间经常会在双方时间比较匹配的时候进行电话会议。

交房之后由专业的工作人员、律师和客服团队帮客户办理房产证，每个国家不太一样，有的在网上注册，有的还是需要去公正，这些流程都不太一样。拿到房产证之后正式进入到服务流程，我们叫白金客服团队，比如去验房或者以后经常去登陆多次看房整个的服务帮助安排行程，如果人不去的话进行全方面的托管，包括水电物业费这些人员去做，基本有一些区域会是我们的工作人员自己去帮你去服务，有一些区域会是我们请到当地专业的团队帮客户服务，但是这个沟通和监管都是我们的工作人员在负责。

关于收费的问题，我们不收客户费用，后期交房之后的服务费其实也是根据客户的工作量，一般我们会给客户几个套餐的选择，A套餐、B套餐、C套餐，收费在1000—1500美金的服务费。